2024年房地产一系列政策“组合拳”，给楼市注入了强劲活力，市场出现“止跌回稳”趋势。
成交回升、价格止跌......一线城市诸多积极信号正持续显现，新的市场形势之下，后续楼市调控将怎么走？会否有增量政策出台？一系列问题备受各方关注。
12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议称要做好明年经济工作，并强调稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
“持续用力”推动房地产止跌回稳，该表述反映了中央更加坚定的稳楼市态度，一方面说明“稳楼市”仍是当下经济工作的重中之重，同时显示出各项支持政策有望继续落地。
重磅会议定调之下，2025年楼市调控将怎么走？有哪些重点方向？
稳住楼市
2024年，是楼市调控的变革之年，诸多限制性政策退场，一切都以“稳楼市”为最终目标。
9月26日，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，随后以一线城市为代表，各项刺激性政策依次释放，并对楼市成交产生了明显的积极作用。
中指研究院监测数据显示，11月，20个主要城市的二手房成交套数达到140197套，环比增长11.7%，同比增长26.3%。新房市场也可圈可点，11月，全国30个主要城市的新房成交面积为1399万平方米，环比增长12.4%，同比增长20.6%。
一线城市是本轮回暖的主力军，以北京为例，11月，北京二手住宅网签成交量18763套，远超荣枯线，创下了近20个月以来的最高纪录。同月，上海二手房累计签约成交27050套，是2024年以来二手房成交量最高的月份，创下近44个月以来的最高单月成交纪录。
二线城市也受到这波暖流的带动，二手房市场呈现积极的增长态势。11月，成都、杭州、厦门等城市的成交量环比增长均超过20%，同比增长超过30%，市场需求旺盛。三、四线城市的二手房市场虽然成交量相对较小，但是同样呈现稳定的增长趋势。
楼市点状回温之下，市场也在疑虑：回暖持续性如何？还会有增量政策吗？
最新举行的中央经济工作会议，对后续楼市调控的基本思路，进行了积极性明确，称要稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击。持续用力推动房地产市场止跌回稳。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次会议强调“稳住楼市”导向，延续了近期召开的中央政治局会议精神，进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。
“稳楼市”背后有两层含义，一方面意味着，2024年在防范化解房地产金融风险方面已取得积极成绩，交易数据下行、存量房贷利率过高、房企债务压力过大、楼盘交付困难、一线城市市场压力过大、房价下跌等系列重大风险问题得到综合全面治理。
在此基础上，要进一步做好2025年“稳住楼市”的系列工作，意味着2025年房地产相关政策将持续发力，围绕房地产市场“止跌回稳”，各领域政策将进一步宽松和精准。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，再次表述“止跌回稳”，说明止跌的基础还不牢靠，近期热点城市新房交易周度数据有所下行，“止跌回稳”的态势需要进一步夯实。
其次，“持续用力推动”的表述比较新颖，这意味着，下一步调控将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”的逻辑，未来不仅会有新政策，而且政策力度会加大。
稳住楼市，不仅是基于行业发展所需，从更宏观的层面看，也是防风险的重要组成部分。
严跃进表示，中央经济工作已连续三年将“房地产防风险”相关工作列为议题。2022年，会议明确有效防范化解重大经济金融风险，提及房地产。2023年，明确持续有效防范化解重点领域风险，提及房地产等三大领域风险。2024年，明确有效防范化解重点领域风险，再次提及房地产。2025年，防范化解房地产风险，仍将是年度重点关键词。
李宇嘉表示，房地产风险与地方债务风险、金融机构风险交织在一起，要实现防风险、守住不发生系统性风险的底线，必须要先防范房地产风险。而止跌回稳便是其中的关键一环，一方面是价格止跌，另一方面要实现量的稳定，即要稳价格、稳定量、防风险。
政策方向
政策强音下，楼市“止跌回稳”将从哪些方面发力，中央经济工作会议提及了几个要点。
一是，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
“此前住建部已经明确，新增实施100万套城中村和危旧房改造，且城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市，采用货币化安置方式。”陈文静称，本次继续强调要“加力实施”，可见未来城中村和危旧房改造的规模有望继续增加，整体力度将加大。
具体而言，预计各地有望将货币化安置与房票政策结合、收购存量商品房作为安置房与城中村改造相结合，加大使用房票安置的补贴奖励，提高居民使用房票积极性，助力加速城中村改造节奏，该政策或将在2025年对新房销售产生实际性的拉动效果。
李宇嘉称，目前，郑州、广州等热点城市均开始发布房票安置政策，随着专项债、专项借款发行规模增加，预计房票安置将在2025年大规模落地。行业止跌回稳趋势形成后，也将对城中村改造形成巨大支持，让之前难以实现的资金平衡问题得到缓解。
华福证券预计，新增100万套城中村改造若分5年完成，则年均或拉动投资和销售1539亿元和6956亿元，分别占2023年房地产开发投资额和销售额的1.4%/6.0%。
二是，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。
今年来，各地已在土地供给方面有了新变化，侧重优质土地供应，同时强调取消限价、取消配建、取消现房销售等约束。在此基础上，2025年土地供应将坚持“控量提质”的导向。
盘活存量也是本轮政策的重点方向。“存量用地特别是2022年之前供应的土地，由于价格明显下跌，在外围区域且有配建和自持规定，在当前中心区优质地块开发新一代商品住房的竞争新环境下，按照原有规划可能无法推进开发。”李宇嘉称。
现实困境之下，存量土地盘活路径如何？李宇嘉认为，一方面可调整规划和土地用途（如商改住、商办改公寓）、降低或取消配建和自持比例，该工作已在推进中。另一方面，由政府用专项债、专项借款收回。商办用房的盘活，还可改为长租公寓、保障性租赁住房。
存量商品房处置工作也将加快。2024年，各地对存量商品房的处置，主要体现在“以购代建”系列工作中，鼓励各地国企（安居集团为主）收购现房库存商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房等，对房企去库存、增加保障房房源供给都有积极作用。
第三大政策方向，是推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
从2021年中央经济工作会议强调“探索”、2022年强调“过渡”、2023年强调“加快”，到2024年强调“推动”，构建房地产发展新模式的定位正更加精准、思路正更加清晰。
陈文静表示，构建房地产发展新模式，包括建立租购并举住房制度、完善“市场+保障”住房供应体系、预售制改革、土地制度改革、房地产税收制度改革等多个方面。
今年以来，保障性住房筹集力度不减，配售型保障房筹集建设持续推进，多地现房销售试点也在有序推动。陈文静预计，在后续的2025年，预售制、金融制度、房地产税收制度等相关基础性制度的改革方面，或将取得一些积极进展。
严跃进认为，目前，全国各地已有一些积极探索，形成了具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。一个典型方向就是，深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念，探索建设第四代住宅项目，这便是房地产发展新模式推进的案例之一。
从城中村改造、调节供给，到构建新模式，2025年房地产调控的基本方向已然明晰。整体来看，本次中央经济工作会议，延续了中央政治局会议的积极定调，2025年财政、货币政策也将明显加力，助力修复居民收入预期，改善房地产市场预期。
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孙梦凡
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